국토해양부, 전세.월세 계약시 주의 당부
국토해양부(장관 권도엽)는 가을 이사철을 맞아 전세ㆍ월세를 구하는 서민을 대상으로 불법 중개행위가 늘어날 것으로 예상된다고 밝히고, 대표적인 불법 부동산 중개행위 유형과 대처요령을 제시하면서 불법 중개행위로 인한 피해를 입지 않도록 국민들에게 주의를 당부하였다.
국토해양부가 제시한 대표적인 불법 중개행위 유형과 이에 대한 대처요령은 다음과 같다.
□ 불법 유형 : ‘○○○컨설팅, ○○○투자개발’ 등의 상호를 사용하여 부동산을 중개하는 행위
☞ 대처 요령 : 간판에 ‘공인중개사 사무소’ 또는 ‘부동산 중개’라는 문구가 있는지 확인하고, 이들 업소를 통해서만 거래
부동산 중개업자는 간판에 ‘공인중개사 사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문구를 반드시 사용하도록 되어 있기 때문에
* ‘공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률’(이하 “공인중개사법”이라 함) 제18조제1항
‘○○○컨설팅’, ‘○○○투자개발’ 등의 상호를 사용해서 부동산 매매나 임대차 등의 중개행위를 하는 것은 불법이다.
특히, 최근에 부동산정보지, 인터넷 카페에서 주로 활동하면서 개발호재가 있는 지역이나 콜센터 상담원을 이용하여 투자를 부추기거나 허위광고를 통해 호객행위를 하는 사례가 있는데, 이들 업소는 법정 수수료보다 높은 수수료를 요구하거나 거래사고가 발생해도 손해배상 책임이 보장되지 않으므로 부동산 거래할 때 주의를 요한다고 국토부는 밝혔다.
□ 불법 유형 : 공인중개사 자격증이 없는 사람이 다른 사람의 자격증을 대여 받아 부동산을 중개하는 행위
☞ 대처 요령 : 공인중개사의 신분증을 자격증 등과 대조하거나, 시·군·구에 문의하여 적법하게 등록된 공인중개사인지 확인
공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 중개 영업을 하는 것은 당연히 불법이므로, 중개 의뢰를 하기 전에 관련법령에 따라 적법하게 등록된 업소인지 확인해야 한다.
* 중개업을 하고자 하는 자는 ‘공인중개사법’에 따라 공인중개사 자격증 등 관련서류를 갖추어 시·군·구에 등록을 해야 함
등록된 중개업자인지 확인하는 방법은 공인중개사에게 신분증(주민등록증 등)을 제시해 줄 것을 요구하여 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증과 대조해 보면 된다.
* 거래 안전을 위해 거래당사자인 임차인이 적극 활용할 필요
등록관청(시·군·구)에 전화하여 적법하게 등록된 업체인지 문의할 수도 있고, 인터넷으로도 확인이 가능하다.
* 검색창에 ‘지역명(예 : 서울특별시) 한국토지정보시스템’ 검색한 후 해당 창으로 이동 /부동산종합정보/부동산중개업정보/등록확인
□ 불법 유형 : 법령에서 정한 중개수수료를 초과하여 요구하는 행위
☞ 대처 요령 : 임대차 계약 전에 중개수수료 액수를 정확히 알아보고, 계약할 때 중개대상물 확인설명서에 기재된 금액이 맞는지 확인
중개업자가 중개수수료를 법령과 조례에서 정한 수수료 및 실비를 초과하여 요구하면 공인중개사법령 위반이 된다.
* 공인중개사법 제33조(금지행위) 제3호
※ 보증금 외에 월 차임이 있는 경우 중개수수료 계산방법
(사례) 보증금 5,000만원에 월 차임이 40만원인 경우 중개수수료
- 거래금액 = 5,000만원 + (40만원×100*) = 9,000만원
* 거래금액이 5,000만원 미만이면, 월 차임에 70을 곱하여 계산
- 중개수수료 요율 적용 = 9,000만원 × 0.4% = 36만원
⇒ 중개수수료 = 30만원(한도액 적용)
중개업자는 중개대상물 확인·설명서에 기재된 요율대로 중개수수료를 요구하게 되므로, 전월세 거래에 따른 중개수수료 요율 및 한도액을 계약전에 알아보고 중개업자와 중개수수료 부담액을 결정한 후 그 금액이 중개대상물 확인설명서에 정확히 기재되었는지 확인하여야 한다.
□ 불법 유형 : 중개업자가 중개대상물의 권리관계 등과 같은 중요한 사항을 설명하지 않고 중개하여 임차인에게 피해 유발
☞ 대처 요령 : 중개업자로부터 중개대상물의 권리관계가 기재된 공적장부와 건물의 상태에 대해 설명을 듣고 확인
중개업자가 중개대상물의 권리관계 등 중요사항을 설명하지 않거나 사실과 다르게 설명하여 예상치 않은 피해를 입지 않기 위해서는 중개업자에게 등기부등본 등 공적장부에 근거해서 설명해 줄 것을 요청하고 본인도 기재내용이 정확한지 직접 살펴보아야 한다.
이밖에도 주변시세보다 지나치게 저렴하거나 특별한 이유없이 조건이 좋다면 해당 물건의 권리관계, 상태 등을 더욱 세밀히 확인하되, 임차하는 건물의 구조, 누수 등 하자 여부는 가급적 주간이나 조명이 밝은 상태에서 살펴보는 것이 좋다.
☞ 확인 사항 : 전세·월세 계약할 때 계약서, 중개대상물 확인설명서, 공제증서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인
국토해양부는 전세·월세 계약을 할 때 권리관계, 실제 물건의 상태 등 다음사항을 꼼꼼히 확인하는 것도 중요하다고 강조했다.
- 임대인이 해당 부동산 소유자인지, 등기부등본 등 공적장부와 계약서에 기재된 사항이 일치하는지, 계약서에 기재된 계약내용이 임대인과 합의된 내용과 맞는지 여부
- 계약서와 함께 받게되는 중개대상물 확인설명서에 기재된 내용이 실제 부동산의 상태, 권리관계 등과 일치하는지 여부
* 중개업자는 중개의뢰인에게 중개대상물을 성실·정확하게 설명하고 근거자료 제시 및 중개대상물 확인·설명서 교부의무(공인중개사법 제25조)
- 한국공인중개사협회 또는 서울보증보험에서 발행한 공제증서인지 등
국토해양부는 이밖에도 전세사기의 유형과 대처요령도 제시하였다.
□ 불법 유형 : 건물관리인의 이중 계약
오피스텔 등의 임대인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을 위임받은 중개업자 또는 건물관리인이 임대인에게는 월세계약을 했다고 하고, 임차인과는 전세계약을 하여 보증금을 가로채는 경우
* 임대인은 월세계약을 위임했으나 부동산관리인 등이 전세계약으로 변경 계약
☞ 대처 요령 : 건물 소유자로부터 위임을 받은 사람과 계약을 체결할 경우 소유자에게 위임사실, 계약조건 등을 직접 확인
□ 불법 유형 : 중개업등록증, 신분증 위조
무자격자가 중개업등록증 등을 대여받거나 위조하여 중개사무소를 차리고, 다른 사람과 공모하여 월세로 주택을 임차한 뒤, 정상적인 중개업자와 집주인으로 신분을 위장하여 세입자와 전세계약을 체결하고 전세보증금을 가로채는 경우
☞ 대처 요령 : 중개업자와 거래 상대방의 신분을 최대한 확인
전세계약을 할 때는 중개업자와 거래 상대방의 신분을 확인하고 거래해야 안전한데, 중개업자의 경우 신분증 대조, 시·군·구 전화, 인터넷 등을 통해 확인이 가능하다.
거래 상대방은 신분증, 등기권리증, 등기부등본 등을 서로 대조 확인할 필요가 있다. 신분증을 위조한 경우에는 진위 여부를 확인하기 어려운 것이 사실이나 전화나 인터넷을 통해 주민등록증 진위 여부를 알 수 있다.
* ARS 1382번으로 전화하여 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 분실, 주민등록번호 오류, 말소 등을 확인
** 민원24 사이트(www.minwon.go.kr)의 확인 서비스 → 주민등록 진위확인 메뉴에서 확인 또한, 소유자와 거래 물건의 내력과 상태, 주변환경에 대해 자연스럽게 대화를 나눠볼 필요도 있다.
소유자가 신분 확인에 미온적이거나 의심스러우면 조건이 좋다 하더라도 계약을 조급하게 서둘지 않는 것이 중요하다.
□ 불법 유형 : 인터넷 부동산직거래 카페를 통해 공적장부를 위조하여 싼 값에 전월세 계약 후 보증금을 가로채는 경우
☞ 대처 요령 : 가급적 중개업자를 통해 거래하되, 직거래가 불가피하다면 소유자, 물건상태 등을 보다 주의해서 확인
최근 인터넷 부동산직거래 카페(사이트)를 통해 전월세를 구하는 임차인을 상대로 등기권리증 등을 위조해 집주인 행세를 하면서 전월세 계약을 한 후 보증금을 가로채는 사례가 발생하고 있다.
직거래의 경우 가장 주의할 점은 주변 시세보다 현저히 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두르자고 하더라도 의구심을 가지고 확인사항을 철저히 점검해야 한다는 것이다. 이 때는 바로 계약하지 말고 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 소유자 인적사항, 물건의 현지현황 등을 잘 살펴본 후 소유자의 신분증 확인 등을 거쳐 계약여부를 신중히 결정해야 한다.
국토해양부는 불법 중개행위에 대하여는 각 시·도 또는 시·군·구로 즉시 신고해 줄 것을 당부하면서
* 각 시·도 및 시·군·구에 불법 중개행위 신고센터 운영중
앞으로도 불법 중개행위에 대해서는 단속을 강화하는 등 엄정히 대처하는 한편, 제도개선 등 다양한 대책을 강구하겠다고 밝혔다.
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